Wird eine vermietete Wohnung verkauft, dürfen die Mieter bei der Wahrnehmung ihres Vorkaufsrechts nicht finanziell ausgebootet werden. Maßgeblich ist der Preis, der mit einem Dritten für die vermietete Wohnung vereinbart wurde, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch veröffentlichten Urteil entschied. (Az: VIII ZR 305/20)
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, muss der bisherige Eigentümer laut Gesetz die Mieter hierüber informieren und ihnen ein Vorkaufsrecht einräumen. Dabei gilt der Preis, den der Eigentümer mit einem Dritten, dem sogenannten Erstkäufer, vereinbart hat. Bei Mietshäusern oder Wohnblöcken besteht ein Vorkaufsrecht allerdings gegebenenfalls nur für das ganze Gebäude.
Im Streitfall geht es um eine unsanierte Wohnung mit 47 Quadratmetern in einem Mehrparteienhaus in Berlin. Der Eigentümer vereinbarte mit einem Kaufinteressenten einen Preis von gut 163.000 Euro. Dieser Preis sollte allerdings für die unvermietete Wohnung gelten. Bleibe die Wohnung vermietet, verminderte sich laut Vertrag der Kaufpreis um zehn Prozent auf 147.000 Euro.
Die Mieterin hob den Finger und machte ihr Vorkaufsrecht geltend. Sie zahlte die vom Eigentümer geforderten 163.000 Euro unter Vorbehalt, forderte mit ihrer Klage aber 16.000 Euro zurück. Auch für sie müsse der um zehn Prozent ermäßigte Preis gelten.
Wie schon die Vorinstanzen gab dem nun auch der BGH statt. Die Vereinbarung von zwei Preisen mit dem Erstkäufer sei unwirksam. Auch die Mieterin müsse daher nur den geringeren Preis für die unvermietete Wohnung zahlen.
Die Vereinbarung eines höheren Preises sei „eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter“, erklärte der BGH zur Begründung. Laut Gesetz dürften Mieter bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts keine ungünstigeren Bedingungen haben als der Erstkäufer. Das gelte auch dann, wenn der günstigere Preis von bestimmten Bedingungen abhängt, hier die weitere Belegung der Wohnung durch die Mieterin.
Zwar könne eine Wohnung häufig unvermietet teurer verkauft werden als vermietet. Der Gesetzgeber habe aber gewollt, dass der Preisabschlag für die vermietete Wohnung dann dem sein Vorkaufsrecht ausübenden Mieter zukommt.
Ein Nachteil entstehe dem Verkäufer dadurch nicht, betonte der BGH. Zudem könne er umgekehrt einen höheren Preis vereinbaren, wenn die Wohnung vor dem Kaufstichtag frei werden sollte.
