Einzelhändler können bei einem pandemiebedingten Lockdown Anspruch auf Mietminderung haben. Dabei müsse aber im Einzelfall betrachtet werden, welche wirtschaftlichen Folgen die behördlich angeordnete Schließung des Ladenlokals habe, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in Karlsruhe. Es ging um einen Rechtsstreit zwischen dem Textilhändler Kik und dem Vermieter einer Kik-Filiale in der Nähe von Chemnitz. (Az. XII ZR 8/21)
Nachdem das Land Sachsen im März 2020 wegen der Corona-Pandemie die Schließung fast aller Geschäfte angeordnet hatte, zahlte Kik im April keine Miete für das Ladenlokal. Deswegen verklagte der Vermieter, eine Grundstücksverwaltung, das Unternehmen. Das Landgericht Chemnitz verurteilte Kik dazu, die volle Miete in Höhe von 7854 Euro für den Monat zu zahlen, das Oberlandesgericht (OLG) Dresden reduzierte die Summe um die Hälfte.
Es sah eine Störung der Geschäftsgrundlage, die weder Mieter noch Vermieter hätten vorhersehen können. Die Folgen könnten nicht einer Partei allein zugemutet werden, fand das OLG. Gegen dieses Urteil legten sowohl Kik als auch die Grundstücksverwaltung Revision beim BGH ein. Dieser stimmte der OLG-Einschätzung grundsätzlich zu, dass eine Mietanpassung in Betracht käme. Allerdings sah es Rechtsfehler im Urteil: Das Gericht könne nicht einfach die Hälfte der Miete ansetzen.
Stattdessen müssten die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der Schließung dieser Filiale betrachtet werden, erklärte der Vorsitzende Richter Hans-Joachim Dose in Karlsruhe. Also etwa, wie hoch der Umsatzrückgang war, welche Maßnahmen der Einzelhändler dagegen ergreifen konnte und ob er staatliche Unterstützung oder Geld von einer Betriebsversicherung bekam. Auch die Interessen des Vermieters müssten berücksichtigt werden, sagte Dose.
Das OLG Dresden muss nun noch einmal über den Fall verhandeln. Vor deutschen Gerichten sind zahlreiche ähnliche Fälle anhängig. Erst zum Jahreswechsel 2020/21 hatte der Gesetzgeber geregelt, dass ein Lockdown zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen und damit auch Grund für eine Mietminderung sein kann. Der BGH stellte nun klar, dass es dafür keine pauschal anwendbare Formel gibt.
Der Handelsverband Deutschland (HDE), die Spitzenorganisation des Einzelhandels, begrüßte die Entscheidung. „Das Urteil wird es den von den Corona-Maßnahmen hart getroffenen Händlern deutlich erleichtern, mit ihren Vermietern eine Reduzierung der Miete zu erreichen“, erklärte HDE-Hauptgeschäftsführer Stefan Genth. Auch wenn pauschale Lösungen nicht in Betracht kämen, hätten gewerbliche Mieter wichtige Rechtssicherheit erhalten, die wegen der „Blockade zahlreicher Vermieter in den Vertragsanpassungsverhandlungen“ dringend notwendig gewesen sei.
